会社勤めの方でも保有されている不動産物件を貸出し、家賃収入を得ている方も多々いらっしゃることかと思います。当然ながら副業としてでも利益が出た場合には確定申告し、税金を納める必要が生じます。

不動産所得の利益は「収入」‐「経費」で計算されますが、今回は不動産所得を計算するうえで経費として計上できるものにつきご紹介させていただきます。

 

①税金

賃貸物件に対する固定資産税・都市計画税や賃貸物件を取得する際の登録免許税や不動産取得税、不動産所得に課税される事業税、印紙税等は経費として計上できます。ただし、所得税や市民税は経費として計上することができません。

 

②損害保険料

賃貸物件に対する火災保険料や地震保険料、賃貸住宅費用補償保険などの保険料のうち、申告年分に対応する金額は経費として計上できます。

 

③減価償却費

物件の購入費用は支払時に全額を経費として計上することはできず、構造や素材により法律で定められた年数にわたって分割して経費として計上することとなります。（例えばＲＣ構造のマンションは４７年、等）

 

④賃貸物件を維持・修繕するために要した費用

通常の維持管理費用や物件が毀損した場合の現状回復のための支出は費用になります。具体的には次のようなものが当てはまります。

・部屋のクリーニング費用

・壁面のペンキの塗り替え費用

・ドアや柵の修理費用

・畳や障子、ふすまの取り換え費用

・給湯器等の設備の交換費用

 

ただし、修理であっても物件の価値を高めたり、耐久性を増すための支出は支払時に全額を経費として計上することはできません。また、給湯器等の設備についても１０万円を超えるものは（青色申告をしている方は３０万円）支払時に全額を経費として計上することはできません。どちらも上記③同様に減価償却費として何年かにわたって経費として計上していきます。

 

⑤借入金の利息

賃貸物件を購入又は修繕等するために借入した借入金に対する金利は経費として計上できます。ただし、借入金の返済のうち元本部分は経費として計上することはできません。

 

⑥管理会社への管理委託料

賃貸物件の管理を不動産会社等に委託している場合は、その管理会社に支払う管理手数料は経費として計上できます。

 

⑦賃貸物件までの交通費

入居者の方への対応に伴い賃貸物件に赴く際の交通費等、事業に関連して支払う交通費は経費として計上できます。また、管理会社との打ち合わせのために要する交通費等も経費として計上できます。具体的には次のようなものが当てはまります。

・電車代

・高速代

・ガソリン代

・駐車場代

・タクシー代

 

⑧不動産賃貸業に関連する書籍代

例えば不動産投資のノウハウ本や税金に関する解説本等の不動産経営に関連する書籍代も経費として計上できると考えられます。

 

⑨交際費

不動産仲介業者や入居者への手土産代、関連業者との打合わせ時の飲食代等も経費として計上できると考えられます。

 

⑩通信費

管理会社や入居者の方との連絡等の業務に使用する携帯電話代やインターネット利用料も経費として計上できると考えられます。

 

⑪消耗品

物件を撮影するためのカメラや家賃の未収入金を管理するためのパソコン等の業務に使用する文具や設備機器も経費として計上できると考えられます。ただし、消耗品でも１０万円を超えるものは支払時に全額を経費として計上することはできず③同様に減価償却費として何年かにわたり経費として計上されます。

 

⑫広告宣伝費

入居者募集のために不動産業者や広告業者に支払った金額も経費として計上できます。

 

⑬司法書士、税理士への支払

物件購入時に登記を司法書士に依頼した際の支払いや税務申告や会計処理を税理士に依頼した際の支払いも経費として計上できます。

 

例えば通信費における携帯代やインターネット利用料では業務で使うほか私用で使う場合も多々あるかと思います。そういう場合は利用時間や利用割合に応じて合理的に金額を按分する必要があります。

また、交際費における飲食代等、私用での飲食ではなく業務に関連する飲食であることを後々にもきちんと証明できるよう、誰とどういった目的で打ち合わせを行ったかをメモ等しておく必要があります。

また、青色申告で一定の書類を税務署に提出する等の一定の手続きを踏まなければ、親族の方へ支出する給与等の支払いは経費として計上することができませんので併せてご注意ください。